Российский строительный комплекс должен переориентироваться на строительство малоэтажного жилья

Все больше российских предприятий покидают рынок жилищного строительства после того, как в соответствии с новым законодательством им стали недоступны средства граждан до сдачи жилья в эксплуатацию. Собственных средств для строительства многоквартирных домов большинству российских строительных организаций не хватает, а взять кредит они не могут, поскольку не соответствуют банковским критериям. Об этом свидетельствуют факты, приведенные на круглом столе «Стратегия развития строительной отрасли. Реализация Национального проекта «Жилье и городская среда», прошедшем в рамках XVIII Всероссийского съезда саморегулируемых организаций. Модератор круглого стола вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Мороз сообщил, что пик выдачи разрешений на строительство пришелся на июль 2019 года, после чего застройщики перестали выводить проекты в строительство и занимаются только теми проектами, которые они рассматривали на стадии подготовки к переходу на новую систему жилищного строительства. Главным образом из-за недоступности финансовых средств в 2019 году получено разрешений на строительство чуть меньше чем на 4 млн квадратных метров, тогда как, согласно нацпроекту, необходимо сдавать 88 млн квадратных метров жилья в год. Те же предприятия, которые уже втянулись в строительство МКД, все чаще не могут его закончить и закрываются. Если в прошлом году было 294 застройщика-банкрота, то теперь в стадии банкротства находятся 489 предприятий, которые не могут завершить строительство 11 млн квадратных метров жилья. Наибольший объем незавершенного строительства жилья в Московской и Ленинградской областях (2,2 млн и 991 тысячи квадратных метров, соответственно), Краснодарском крае (925 тысяч квадратных метров).

Как сообщал исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин, чтобы ускорить получение застройщиками кредита, по поручению заместителя Председателя Правительства Российской Федерации Виталия Мутко ассоциация разработала проект унифицированного перечня документов, предоставляемых застройщиками в уполномоченные банки для получения проектного финансирования (в настоящее время застройщику надо подготовить 131 такой документ). По словам Виктора Прядеина также уточнен порядок проведения списания денежных средств по соответствующим искам участников долевого строительства к застройщикам в рамках исполнительного производства. Проработан и вопрос об отмене банковских гарантий для подрядных организаций – членов саморегулируемых организаций при исполнении государственных контрактов стоимостью до 10 млн рублей. С этой целью разработан проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части снижения финансового обременения членов саморегулируемых организаций в сфере строительства». Кроме того, НОСТРОЙ подготовил предложения, о внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации, направленные на совершенствование порядка и сроков начисления и уплаты налогов застройщиками при реализации проектов с использованием счетов эскроу. Разработаны и предложения по определению типового порядка проведения экспертизы строительных недостатков и подготовлена редакция правовой нормы по установлению обязательного досудебного порядка регулирования споров при выявлении строительных недостатков объектов недвижимости. Подготовлен и проект программы обучающих семинаров для застройщиков.

Реализация предложений НОСТРОЙ, безусловно, будет способствовать увеличению вывода новых многоквартирных домов в стройку. Однако для выполнения целей нацпроекта этого недостаточно. Как отмечалось на заседании, необходимо также скорректировать объемы ввода многоквартирного и индивидуального жилья. Сейчас их предполагается вводить по 80 и 40 млн квадратных метров соответственно, тогда как НОСТРОЙ предлагает запланировать ежегодный ввод по 60 млн квадратных метров того и другого вида жилья. Это предложение основывается на том, что на протяжении всего 2019 года наблюдается опережающий рост индивидуального жилищного строительства. За 9 месяцев индивидуальных жилых домов построено практически столько же, сколько и многоквартирных – 23,3 и 23,6 млн квадратных метров, соответственно. 66% россиян, согласно оценке ВЦИОМ, хотели бы проживать в домах, построенных по принципу индивидуального жилищного строительства.

Понятно, что для строительства малоэтажных домов требуется гораздо меньше средств, чем для многоквартирных, и предприятия, у которых сейчас не хватает средств для возведения МКД, могли бы переориентироваться на малоэтажку. Сейчас таких строительных организаций в России крайне недостаточно, и чтобы они появились, необходимо принять ряд мер на уровне правительства. В частности, ИЖС должно быть обеспечено социальной инфраструктурой и получить собственную ипотечную систему поддержки кредитования.

О том, насколько серьезными должны быть эти меры свидетельствует выступление на заседании председателя комитета по строительству «ОПОРЫ РОССИИ» Дмитрия Котровского. По его мнению, системных застройщиков по строительству поселков в индивидуальном жилищном строительстве в Российской Федерации практически не осталось. Дмитрий Котровский считает, что в том, что лежит в плоскости двух этажей, нет никакой экономики. Более того, там вообще нет никакой поддержки со стороны государства ни в предоставлении земельных участков, ни в возможности получения какого-либо кредита, потому что не под что этот кредит брать.

Решение этих вопросов поможет придать второе дыхание проектному финансированию, которое оказалось явно не по карману большинству предприятий при строительстве многоквартирных домов. Не случайно именно малоэтажное строительство получило опережающее развитие во многих странах с давно сложившейся рыночной экономикой.

Алексей Торба

«Строительная газета», 6 декабря 2019 г. (в сокращении)