Застройщики призывают сделать условия кредитования прозрачными

За время реформы долевого строительства объем одобренных банками кредитов застройщикам возрос с 600 млрд рублей до 1,765 трлн рублей. Такие цифры привела заместитель председателя Банка России Ольга Полякова, выступая на круглом столе «Реформа долевого строительства и ее влияние на деятельность региональных застройщиков». Однако за этими внушительными цифрами скрывается достаточно сложная ситуация в сфере кредитования жилищного строительства. По словам Ольги Поляковой, банки не одобряют около 40% заявок на кредитование строительства многоквартирных жилых домов. Причины — плохая деловая репутация и низкая кредитоспособность заемщиков, недостаточно высокая маржинальность проектов.

В среднем по России ставка составляет порядка 6,6%, но на самом деле она колеблется в достаточно широких пределах — от 4% до 10% — в зависимости от величины компании-заемщика и региона. Принимавший участие в работе «круглого стола» президент НОСТРОЙ Антон Глушков позже, ссылаясь на сведения региональных застройщиков, рассказал корреспонденту «СГ», что для многих компаний ставка составляет не менее 9,2%, а в отдельных случаях поднимается выше. Это происходит, в том числе, из-за того, что большинству региональных компаний удается в период строительства наполнить счета эскроу средствами дольщиков лишь на 70%.

Кроме того, НОСТРОЙ исследовал применяющиеся при проектном финансировании банковские комиссии — за выдачу кредита, прием и отправку документов, поддержание лимита кредитования, невыборку лимита кредитной линии, резервирование. Банки взимают также плату за визирование договора, услуги сюрвейера, неустойку за несвоевременное предоставление информации и др. Было подсчитано, что такие комиссии и иные платежи могут составлять до 35% стоимости проектного финансирования. По сравнению с базовыми условиями стоимость кредитования увеличивается в полтора раза — на 53%. По мнению руководителя НОСТРОЙ, необходимо полностью отказаться от банковских комиссий и иных платежей при проектном финансировании, оставив только два фиксированных показателя при заключении договора — стандартную ставку проектного финансирования, которая определяется в начале проекта, и специальную ставку — при поступлении денежных средств на счета эскроу. То есть надо сделать прозрачной и публичной общую стоимость кредита, заложив все риски в размер процентной ставки по кредиту.

О необходимости повышения прозрачности работы банков свидетельствует также анализ шестнадцати официальных сайтов уполномоченных банков. Он проводился для того, чтобы выяснить, как кредитные организации соблюдают рекомендации ЦБ и Минстроя России в части информационной открытости при предоставлении проектного финансирования. Установлено, что большинство банков не размещает на своих официальных сайтах информацию о комиссиях и иных платежах, отсутствуют кредитный калькулятор для расчета процентной ставки по кредиту и технологическая карта процесса выдачи кредита, определяющего обязанности сторон. Чтобы законодательно урегулировать правоотношения застройщиков и банков, Антон Глушков предлагает запретить банкам увеличивать кредитную ставку по любым причинам, отклонять заявки по причине небольшого объема запрашиваемого кредита, а также требовать досрочного погашения долга. Президент НОСТРОЙ считает, что необходимо также запретить кредитным организациям навязывать застройщику при получении проектного финансирования дополнительные оплаты за услуги инжиниринговых и страховых компаний. Кроме того, для ускорения оборачиваемости собственных средств застройщиков. по мнению Антона Глушкова, необходимо предусмотреть возможность поэтапного раскрытия счетов эскроу. Повышению финансовой устойчивости застройщиков будет способствовать и совершенствование налогового законодательства в части установления порядка учета расходов и доходов застройщиков, перешедших на счета эскроу, а также установление льгот по налогу на имущество.

ЦИФРА

95 коммерческих банков уполномочены предоставлять проектное финансирование и открывать счета эскроу, однако активно работают лишь около четверти

СПРАВОЧНО

Круглый стол «Реформа долевого строительства и ее влияние на деятельность региональных застройщиков» был организован Комитетом Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

Алексей ТОРБА

«Строительная газета», 28 февраля 2020 г.