Депутаты поддержали поправки в закон о долевом строительстве

Основным вопросом заседания Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, состоявшегося 20 ноября, стал внесенный в Госдуму Правительством РФ 7 ноября законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части совершенствования регулирования деятельности застройщиков. Представляя этот законопроект, заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин прежде всего напомнил членам комитета о том, что вместе с ними Минстрою России удалось решить главную задачу – распространить банковское сопровождение на всех застройщиков. Он отметил, что после того, как с 1 июля 2018 года банки открыли застройщикам, которые привлекают средства граждан, специальные счета, нецелевое использование этих средств стало невозможным. При этом опасения в отношении существенного роста затрат застройщиков на обслуживание банковского счета оказались напрасными: стоимость обслуживания расчетного счета по каждому дому составляет сейчас 5 тысяч рублей, что по сравнению с затратами на возведение дома находится в пределах погрешности. Теперь, в целях дальнейшего совершенствования закона о долевом строительстве, правительство предлагает внести в него три системные поправки.

По первой из них, уточняющей статью ФЗ-214 о целевом использовании средств граждан, замечаний у депутатов не было. Согласно действующему законодательству эти средства могут идти на компенсацию затрат при комплексном устойчивом освоении территории, но как застройщику должен распределять их между домами, в статье о целевом использовании средств граждан не конкретизировано. Получается, застройщик может переложить свои затраты на освоение территории под несколькими домами на один дом. Поэтому ни у кого из участников заседания не вызвало вопросов предложение о том, чтобы размер платежей, подлежащих осуществлению по каждому проекту строительства, устанавливался застройщиком самостоятельно, но пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства.

Вторая поправка в 214-ФЗ связана с тем, что в нем изменена ответственность компаний с субсидиарной на солидарную. Другими словами, закон позволил возлагать ответственность за убытки, причиненные действующей организации, не на лиц, действительно имеющих фактическую возможность определять действия застройщика (понятие такого лица в законе отсутствует), а на очень широкий круг лиц внутри компании застройщика. Тем самым он открыл «зеленый свет» появлению номинальных фиктивных руководителей, акционеров и бенефициаров, и по большому счету, криминализации отрасли. Понятно, что перспектива отвечать за чужие грехи не устраивает высокопрофессиональных управленцев и инженерно-технических работников, и поэтому возрос риск их оттока из строительной отрасли.

«Солидарная ответственность лиц, имеющих фактическую возможность определять действия застройщика и бенефициаров, противоречит базовым нормам законодательства о юридических лицах, а именно положению гражданского кодекса об ответственности юридических лиц. Такого рода ответственность контролирующего лица за убытки, причиненные действующей организации, ставит под сомнение саму сущность юридического лица как самостоятельного субъекта гражданских правоотношений, поскольку контролирующее лицо по характеру ответственности фактически приравнивается к статусу индивидуального предпринимателя», – заявил Никита Стасишин, обосновывая позицию правительства, предложившего вернуть субсидиарную ответственность для застройщиков.

Однако необходимость этой поправки вызвала сомнения у проводившего заседание председателя комитета Николая Николаева. «Солидарная ответственность появилась потому, что у нас во многих городах, я был свидетелем этого тоже, ездил в разные города, и видел, что выходят обманутые дольщики. Один дом обманут, второй, третий. И тоже по улицам этого небольшого городка гуляет счастливый застройщик, собственник, который прекрасно себя чувствует. И ни в коем случае никто его не трогает, потому что юридически он полностью, так сказать, закрыт. У него есть ООО-шка, вот с ООО-шкой разбирайся, а я молодец. Поэтому если говорить о каких-либо изменениях в этом вопросе, то нам необходимо одновременно говорить, все-таки, и о другой стороне. А какая будет ответственность? А каким образом мы обеспечим, что действительно вот такой собственник не будет счастливо гулять, а все-таки будет нести прямую ответственность. Поэтому вопрос, мне кажется, дискуссионный, его нужно рассматривать в комплексе. Если то, что Никита Евгеньевич описал, действительно, и есть риски подставных каких-то лиц, уход в «серую» плоскость, в тень, то давайте тогда смотреть, какие тогда мы предложим механизмы, альтернативу, чтобы все-таки того самого реального собственника привлечь к ответственности», – заявил Николай Николаев.

По мнению руководителя думского комитета в правительственном законопроекте недостаточно раскрыта и тема процедуры банкротства жилищно-строительных кооперативов, о которой идет в третьей поправке, содержащейся в законопроекте. Эта норма запрещает в случае банкротства жилищно-строительного кооператива создавать из числа лиц, которые банкротятся, другой кооператив, и тем самым убирает лазейку для нерадивых участников рынка. «В правительственном законопроекте эта тема недостаточно раскрыта. Нам здесь не обойтись без сотрудничества с Комитетом по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, поскольку это вопросы в том числе Жилищного кодекса», — заявил Николай Николаев.

Он подчеркнул, что комитет поддерживает концепцию законопроекта, направленную на дальнейшее совершенствование законодательного регулирования сферы жилищного строительства». Вместе с тем, по его мнению, инициатива нуждается в доработке. Так, по словам депутата, в законопроекте не нашли отражения многие важные вопросы в области законодательного регулирования долевого строительства, связанные в том числе с повышением эффективности правовых механизмов, применяемых для решения проблем граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков. Он также обратил внимание на то, что есть блок вопросов – «небольших, технических, которые сейчас по сути мешают застройщикам перейти на новую систему вместе с банковским проектным финансированием, эскроу-счетами». «В законопроекте остались не раскрытыми вопросы, связанные с устранением избыточных административных барьеров, препятствующих деятельности застройщиков, в том числе с предоставлением застройщику возможности привлечения целевых займов от любых учредителей. Также не решены вопросы наделения застройщиков правом распоряжения жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, отменой требований об осуществлении уполномоченным банком контроля за целевым расходованием средств застройщиком после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, смягчением требований к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов», – уточнил депутат. Он напомнил, что с 1 июля 2019 года все новые проекты в сфере долевого строительства будут реализоваться только через систему эскроу-счетов и проектного финансирования. В связи с этим, по его мнению, надо закрыть вопрос страхования к 1 июля следующего года и разработать механизм, при котором страховые компании передадут портфели в публично-правовую компанию.

«Все эти вопросы требуют обсуждения и законодательного решения в ходе дальнейшей работы над законопроектом. Хотя, понятно, весь объем этих вопросов не уложить в этот законопроект. Мы ведем работу с Правительством с точки зрения суммирования проблем, которые накопились в этой области», — заключил Николай Николаев. Тем не менее, по итогам заседания предложенные поправки были рекомендованы к рассмотрению в первом чтении Госдумы.

Алексей ТОРБА

«Строительная газета», 23 ноября 2018 г. (в сокращении)

На снимках: заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин; председатель Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев (в центре)

Фото с сайта Государственной Думы