Профессиональное сообщество обсуждает, как смягчить переход к новой модели жилищного строительства

Какие последствия будет иметь для строительного бизнеса реформа долевого строительства? Не приведут ли новые правила к значительному росту числа банкротств строительных компаний и увеличению затрат на достройку проблемных объектов? Об этом шла речь на конференции «Жилищный рынок и проектное финансирование: чьи интересы под защитой?», организованной «Деловой Россией» и Московской конфедерацией промышленников и предпринимателей (работодателей) в рамках международной строительно-интерьерной выставки BATIMAT RUSSIA 2019.

Как рассказал генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко, пока что резкого всплеска числа банкротств не отмечено. В 2018 году обанкротилось 150 компаний — на 22 больше, чем в 2017 году. Среди типичных причин банкротства — неверный расчет маркетинговых моделей и ошибки в оценке привлекательности объектов. Однако после 1 июля 2019 года, когда российские застройщики будут обязаны перейти на проектное финансирование, ситуация может измениться. Сейчас к числу потенциальных банкротов, по оценкам РАСК, можно отнести порядка 200 компаний, имеющих проблемы на объектах, не выполняющих обязательства перед кредиторами и потому рискующих не попасть в число тех застройщиков, которые будут допущены к проектному финансированию. Впрочем, эксперт считает, что власти не позволят развиться полномасштабному кризису. «Я думаю, что социальных потрясений все-таки не допустят наше государство, правительство, институты развития», — заявил Николай Алексеенко.

С кого спрос?

Чтобы не доводить дело до кризиса, участники конференции предложили ряд конкретных мер. По их мнению, показатели национального проекта «Жилье и городская среда» надо привести в соответствие с реальным спросом. Как сообщил председатель комитета по строительству «ОПОРЫ России» Дмитрий Котровский, в ряде регионов, например, в Хакасии, Забайкальском крае, Орловской и Московской областях, соотношение введенных в строй площадей и проданных квадратных метров просто катастрофическое — не реализовано 30-40% объема нового жилья. Уже звучат предложения прекратить выдачу разрешений на строительство жилья в некоторых регионах, потому что соотношение спроса и предложения там таково, что, если продолжать насыщать рынок новыми квадратными метрами, то неоткуда станет брать покупателей. «Если у вас не получается в одной локации что-то продать, вы же не можете перенести (дом) в другую локацию, где доходы граждан выше, где более или менее стабильные рабочие места», — заявил Котровский. По его мнению, если ситуация со спросом не будет решена, то все остальные усилия по регулированию рынка и попытки предотвратить возникновение новых проблемных ситуаций ни к чему не приведут. А число строительных организаций, которые оказались в сложной финансовой ситуации, будет продолжать расти.

С тем, что, прежде всего, надо обратить внимание на соотношение построенного и реализованного жилья, согласна и ответственный секретарь экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при комитете Государственной Думы по транспорту и строительству Светлана Бачурина. Она считает, что необходимо ответить на главный вопрос: для кого мы строим? Какое жилье будет строиться для решения социальных задач, а какое, в соответствии со спросом, — на продажу? На сегодняшний день такого понимания, по мнению эксперта, нет. И поскольку на уровне регионов не определен потенциал спроса на жилье, в генеральных планах поселений отсутствует структура жилищного фонда. В этом направлении многое предстоит еще сделать, в частности, определить роль апартаментов. Кроме того, гораздо большую долю в национальном проекте должно занять малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство. «Давайте комплексно решать этот вопрос, — призвала Светлана Бачурина. — Потому что Россия — это не только ипотека и покупка собственного жилья».

А банки где?

По мнению участников дискуссии, в условиях, когда нет ясности со спросом и источниками финансирования, выжидательную позицию заняло и банковское сообщество. С одной стороны, 63 банковских организации формально могут участвовать в проектном финансировании застройщиков. Однако только 30 из них подтвердили свою готовность начать такие операции сегодня. В реальности же, по оценке «ОПОРЫ России», банков, которые принимают заявки от застройщиков, только четыре: Сбербанк, который по собранным заявкам занимает 60%, банк ДОМ.РФ, Промсвязьбанк и ВТБ. И с учетом того, что до 1 июля осталось менее четырех месяцев, а срок рассмотрения кредитными организациями вопроса о выдаче банковского кредита, даже при наличии идеального пакета документов, составляет около100 дней, застройщикам надо срочно активизировать переговоры с банковскими структурами.

Не все ясно и с регионами. Как известно, регионам дано право самим устанавливать правила достройки ранее начатых объектов. Но тогда, если по каким-то причинам стройка остановится, субъекты федерации должны будут за счет своих бюджетов завершать строительство. Но только определившись с реальным количеством жилья, которое можно построить и продать, регионы воспользуются своим правом взять «на гарантию» объекты с 30-процентной строительной готовностью. Пока что эксперты констатируют, что многие регионы сделать такой шаг не готовы.

Алексей ТОРБА

«Строительная газета», 15 марта 2019 г.