Почему аренда жилья не может пока стать альтернативой покупке

Что лучше — владеть квартирой или арендовать ее? Споры об этом идут не первый год. Вот и на состоявшемся 23 марта заседании Экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете Госдумы по земельным отношениям и строительству снова сошлись сторонники и противники двух этих подходов к решению жилищной проблемы.

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева — сторонник аренды. Она предложила изменить приоритеты в жилищной политике. Упор, по ее мнению, необходимо сделать на строительстве наемного жилья, а не жилья, предназначенного для продажи в собственность. По данным Косаревой, в результате взятого в 90-е годы курса на приватизацию жилья 95% жилого фонда находится теперь в частной собственности. Рынок аренды сравнительно небольшой (сдают квартиры порядка 10% собственников) и непрозрачный (как правило, жилье сдается без заключения договоров и уплаты налогов). При этом не защищены права ни одной из сторон нелегальной сделки — ни того, кто снимает, ни того, кто сдает.

Для того чтобы арендное жилье постепенно пришло на смену жилью, находящемуся в собственности, Надежда Косарева предложила для начала построить 5 млн кв. метров жилой площади в городах-миллионниках, где будут реализовываться крупные инвестиционные проекты и надо привлекать рабочую силу из других регионов, а также, возможно, в научно-образовательных центрах. Эксперт предлагает расширить действие программы «Жилье для российской семьи» и включить в нее строительство наемного жилья в качестве приоритета. Примерно половину средств, необходимых для осуществления этого проекта, по расчетам Надежды Косаревой, можно будет получить в виде кредитов при поддержке АИЖК и еще половину — из региональных бюджетов.

На первый взгляд, план этот не выглядит фантастичным, но в реальности на пути его осуществления обнаруживается немало препятствий. Участвовавший в заседании директор  Департамента жилищной политики Минстроя России Никита Стасишин заметил, что, если арендная ставка будет такая же, как взнос по ипотечному кредиту или выше, никто не захочет жить в арендном жилье. Значит, арендные платежи должны быть относительно низкими, а это сразу ставит множество вопросов об «экономике» проектов. Допустим, застройщик построил арендный дом. Что дальше? Первый вариант: жилье выкупает муниципалитет или регион. Но тогда затраты на приобретение жилья, содержание и обслуживание домов ложатся дополнительным бременем на местные (региональные) бюджеты, ведь арендные платежи будут лишь частично компенсировать затраты. Кроме того, при строительстве арендного жилья, так же, как и при строительстве коммерческого, возникает проблема обеспечения соответствующих земельных участков социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Если дом остается в собственности застройщика или аффилированной с ним компании, то низкие арендные платежи или не будут полностью возмещать затраты владельца, или будут приносить меньшую прибыль по сравнению с продажей. В этом случае окупаемость проекта займет десятилетия.
 

         Председатель совета директоров корпорации S.Holding Алексей Шепель рассказал, что буквально на днях в Департаменте строительства Москвы обсуждался проект арендного дома, который предполагается возвести на средства АИЖК. Стоимость строительства одного квадратного метра в этом доме не должна превышать 35 тысяч рублей (как по программе ЖРС). Выполнить это требование можно лишь в том случае, если на участке, на котором первоначально планировалось построить 17-этажный дом, возвести 9-этажку, сэкономив на лифтах и фундаменте. В противном случае город должен в своем бюджете заранее предусмотреть компенсацию убытков застройщика. Поэтому, как сообщили «СГ» в пресс-службе столичного Департамента строительства, проект арендного дома вызывает «огромное количество вопросов», и пока не принят.

Впрочем, есть и положительные примеры. Как выяснилось, проекты по строительству арендного жилья успешнее реализуются там, где ощущается острая нехватка в трудовых ресурсах и где работодатели готовы принимать участие в решении жилищных проблем своих работников.

Так, например, в промышленно развитых центрах Калужской области — Калуге и Обнинске — существует проблема обеспечения предприятий рабочей силой. Поэтому, как рассказал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области Александр Маркелов, здесь удалось за последние годы построить 57 тысяч квадратных метров арендного жилья коммерческого найма. Заполнены арендные дома на 95%. Однако и здесь возник вопрос о размере арендных платежей. На выходе арендная плата оказалась довольно высокой — около 20 тысяч рублей за однокомнатную квартиру и 25 тысяч рублей за двухкомнатную. Поэтому арендаторы платят лишь половину арендной ставки, 25% — оплачивают предприятия, на которых работают арендаторы, и еще 25% — субсидирует регион. Только в этом случае аренда оказывается по карману работникам городских предприятий.

Алексей ТОРБА

"Строительная газета", 1 апреля 2016 г.

На снимках: президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева; председатель совета директоров корпорации S.Holding Алексей Шепель

Фото автора