Инструментарий поддержки девелоперов и застройщиков продолжает пополняться

Значимым событием деловой программы Российской строительной недели стало IX Всероссийское совещание «Развитие жилищного строительства в Российской Федерации», на котором обсуждались как причины успехов в строительстве жилья в прошлом году, так и очередные задачи, стоящие сейчас перед строительным комплексом. Дискуссия показала, что основой достигнутых очевидных успехов является согласованная с профессиональным сообществом организаторская деятельность Минстроя России, создавшая благоприятные условия для развития в стране строительного бизнеса.

Основные направления

Практически все слагаемые одержанных строителями трудовых побед раскрыл в своем докладе, сделанном в режиме онлайн, первый заместитель главы Минстроя России Александр Ломакин. Прежде всего он выразил труженикам строительной отрасли благодарность за активную позицию и плодотворную работу, благодаря которой они уже который год ставят рекорды в жилищном строительстве, а отрасль стала драйвером развития экономики страны. Теперь, по словам замминистра, необходимо удержать набранный темп и в этом году ввести жилья не меньше, чем в прошлом. Сделать это будет непросто в связи с ростом ключевой ставки Банка России, поэтому, чтобы обеспечить комплексное развитие территорий по всем направлениям, Минстрой консолидирует все имеющиеся в его распоряжении инструменты поддержки девелоперов и застройщиков.

Характеризуя этот инструментарий, Александр Ломакин остановился на программе «Стимул», благодаря которой в прошлом году было построено 169 объектов социальной, транспортной, коммунальной и инженерной инфраструктур. Затем докладчик отметил правительственную инициативу «Мой частный дом», в рамках которой Минстрой ведет работу по реализации мер поддержки индивидуального жилищного строительства. Так, совместно с Росреестром ведомство отработало возможность регистрации прав на ИЖС в трехдневный срок. Кроме того, расширено применение инфраструктурных облигаций, в том числе для ИЖС.

Другая важная задача, над решением которой работает Минстрой, – реализация программы расселения аварийного жилого фонда, по которой уже переселены почти 670 тыс. человек. Действующую программу уже завершили 34 региона, а 14 регионов приступили к реализации новой программы.

Также Минстрой уделяет большое внимание повышению комфорта жизни граждан. В рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды» благоустроено более 111 тыс. территорий, причем в ходе реализации этой программы не только создаются новые благоустроенные пространства, но и развивается малый бизнес. Замминистра отметил, что 14 млн принявших в ней участие жителей проголосовали за те или иные проекты, связанные с благоустройством и обновлением городских территорий.

Подробно Александр Ломакин рассказал об инструментах федерального проекта «Инфраструктурное меню», подчеркнув, что они направлены на финансирование экономически эффективных и социально значимых инфраструктурных объектов и работают на возвратной основе. Он сообщил, что для реализации этих проектов уже распределено свыше триллиона рублей, но на самом деле подавшие заявки регионы готовы освоить вдвое больше средств на создание и модернизацию инфраструктуры, необходимой для дальнейшего развития жилищного строительства. Об эффективности инструментов инфраструктурного меню говорит тот факт, что рекордные 110 млн квадратных метров жилья, возведенных в 2023 году, включают в себя порядка 15 млн «квадратов», введенных с использованием программы инфраструктурных бюджетных кредитов. Причем, что важно, одним из условий привлечения денег из инфраструктурного меню является софинансирование из внебюджетных источников. «По итогу двух лет 500 млрд рублей вложены в инфраструктурные бюджетные кредиты и 1,5 трлн рублей привлечено из внебюджетных источников. Мы видим, что этот инструмент работает и дает хороший кумулятивный эффект для социально-экономического развития регионов», — подчеркнул замминистра.

Главная тема – КРТ

Значительная часть доклада Александра Ломакина была посвящена центральной теме мероприятия – механизму комплексного развития территорий (КРТ). Замминистра отметил, что уже несколько лет этот механизм позволяет развивать полноценные кварталы, расселять аварийное жилье, создавать новые рабочие места. По его словам, руководство регионов очень заинтересовано в этом механизме: принято более 500 решений о КРТ, заключено почти 190 договоров о нем с планами по строительству 36 млн кв. м, выдано разрешений на строительство почти 5 млн. кв. м. По итогам прошлого года уже более 5 тыс. человек благодаря этому инструменту переселены из аварийного жилого фонда.

Работа по КРТ запущена во всех без исключения регионах, некоторые из них продвинулись до ввода объектов в эксплуатацию, другие занимаются разработкой градостроительной документации. Минстрой в конце прошлого года внес несколько связанных с КРТ изменений в федеральное законодательство, а к настоящему времени собрал еще ряд предложений от регионов и муниципалитетов. Сейчас совместно с Госдумой ведомство готовит новый пакет изменений и постарается до конца весенней сессии сделать все для их принятия, чтобы оптимизировать процессы, ускорить реализацию этой программы.

Модератор мероприятия, президент Национального объединения застройщиков жилья, генеральный директор АО «Баркли» Леонид Казинец тоже считает, что сегодня основной темой жилищного строительства является возможность развития КРТ, механизм которого наиболее эффективен. В то же время, модератор сообщил, что, по данным масштабного опроса застройщиков, проведенного порталом «Единый ресурс застройщиков», 38% респондентов главной причиной дефицита земельных участков считают недостаточную активность властей в подготовке проектов КРТ, а 34% отметили инвестиционную непривлекательность подготовленных в рамках этого механизма проектов. «В переводе на русский язык – там больше потеряешь, чем заработаешь. Формально КРТ есть, а де-факто заявок на них нет, и более того, не очень понятно, насколько это можно исправить», – прокомментировал результаты опроса Леонид Казинец и предложил продолжить дискуссию директору Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Марии Синичич.

Отвечая на вопрос модератора о том, как ускорить работу территориальных властей, которые активно участвуют в подготовке КРТ, и сделать проекты более привлекательными для застройщиков, Мария Синичич отметила большой объем работы, проводимой Минстроем на начальном этапе внедрения механизма КРТ. Но теперь, когда счет реализуемых и планируемых проектов пошел на тысячи, произошла, по словам руководителя департамента, полная рассинхронизация – муниципалитеты делают одно, а регионы другое, и обе стороны перекладывают ответственность друг на друга. Работа идет хорошо лишь в тех регионах, где слышат застройщиков, принимают участие в решении их проблем. Чтобы научить чиновников действовать именно так, Минстрой проводит их обучение, что особенно актуально в связи с тем, что многие из специалистов, которые были подготовлены ведомством два года назад, впоследствии перешли на другую работу. Еще одна проблема, которую сейчас решает ведомство, – избыточность обязательств в договорах о КРТ.

Запас прочности

В целом ситуация на рынке жилья останется благополучной. По мнению руководителя направления аналитики корпоративного бизнеса банка «ДОМ.РФ» Григория Жирнова, в 2024 году спрос наверняка сократится по сравнению с прошлым годом, который стал суперуспешным для рынка недвижимости благодаря тому, что основным драйвером были льготные ипотечные программы, обеспечившие 80% всех продаж на рынке. В этом году из-за ужесточения ипотечного регулирования, большей адресности льготных программ сокращение спроса приведет к уменьшению продаж примерно на 30%. Но это, как отметил аналитик, не должно стать шоком для рынка, потому что спрос будут поддерживать в ближайшие два года не только льготная ипотека, но и макроэкономические процессы.

Прежде всего речь идет о росте экономики страны, сопровождающемся расширением производства и ростом зарплат. Люди готовы к крупным покупкам, что поддерживает спрос на рынке недвижимости. Если в текущем году продажа жилья сократится даже на 40%, это будет означать возвращение рынка по спросу к уровню благополучного 2021 года.

В подтверждение своих слов Григорий Жирнов рассказал о сроках реализации запасов непроданного жилья. Нормальный диапазон этого показателя – 30-35 месяцев. Если строящееся жилье продается за этот срок, то к моменту ввода будет продано порядка 80% площадей. Если этот срок меньше, то на рынке, скорее всего, образуется дефицит, как это было в 2020-2021 годах, когда жилье продавалось в среднем за 20 месяцев – быстрее, чем строился дом, — что провоцировало рост цен. К концу 2023 года этот показатель опять опустился к низкому уровню – 19-20 месяцев, то есть на рынке снова возникли признаки дефицита. Поэтому если в 2024 году жилье будет продаваться за 30-35 месяцев, то такого сокращения спроса опасаться не стоит – он просто вернет рынок к балансу. При этом аналитик отметил, что, хотя год еще только начался, застройщики уже продали 60% всего жилья, которое должно вводиться в текущем году. Это говорит о том, что даже если затем последует сильное падение спроса, то больших проблем для застройщиков это не создаст, поскольку сформирован хороший запас прочности.

ЦИТАТА В ТЕМУ

 Александр Ломакин, первый замминистра строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ:

«Мы понимаем, что один из основных акцентов нашей работы на сегодняшний день, в сложившихся условиях, – синхронизация всех мер поддержки. Эта синхронизация позволит максимально эффективно использовать предоставленные ресурсы для долгосрочного планирования развития территории»

Алексей ТОРБА

«Строительная газета», 8 марта 2024 г.

Ваши комментарии и предложения по дальнейшей разработке темы прошу направлять на e-mail: aleksej-torba@yandex.ru