Аркадий Чернецкий о том, почему строительный опыт Свердловской области востребован в масштабах всей страны

На каком бы посту ни работал Аркадий Чернецкий – будь то руководство администрацией Екатеринбурга, представительство в Совете Федерации (СФ) РФ Свердловской области или сейчас, в Законодательном собрании этого региона и одновременно в Национальном объединении строителей (НОСТРОЙ), он всегда неразрывно связан со стройкой. Накопленный им уникальный опыт по организации взаимодействия государственных органов со строительным бизнесом как никогда востребован в непростых нынешних условиях, требующих принятия неординарных, а порой и безотлагательных мер. Своими взглядами на решение актуальных проблем стройотрасли вице-президент НОСТРОЙ поделился со «Стройгазетой».

«СГ»: Аркадий Михайлович, вы многое сделали для развития стройкомплекса Екатеринбурга и Свердловской области. Что из этого опыта вы хотите теперь внедрить в качестве вице-президента НОСТРОЙ? Какие первоочередные задачи стоят перед вами как первым заместителем председателя регионального Заксобрания?

Аркадий Чернецкий: Так получилось, что и по линии НОСТРОЙ, и по линии моей работы в областном Заксобрании темы, которые мне приходится курировать, очень близки. В Заксобрании я отвечаю за работу с госорганами по вопросам законодательства. Плюс к этому у нас есть такая практика, что все заместители председателя Заксобрания курируют определенные направления. Направление, которое курирую я, как раз касается инфраструктурных вопросов и жилищного строительства. И в НОСТРОЙ я занимаюсь взаимодействием с законодательными органами власти, а также вопросами, связанными с деятельностью экспертного совета. Кроме того, как и за всеми вице-президентами НОСТРОЙ, за мной «закреплены» строительные саморегулируемые организации (СРО), действующие на территории Уральского федерального округа (УрФО). Получается, что зоны моей компетенции в Заксобрании и НОСТРОЙ очень взаимосвязаны, и поэтому мне разрываться особенно не приходится.

Ни шагу назад

«СГ»: В споре с ЦБ РФ по льготной ипотеке вы были сторонником снижения процентной ставки. Позволит ли эта мера сгладить ипотечную паузу последних месяцев?

А.Ч.: Думаю, что для нынешних условий это очень своевременное и нужное предложение. Не берусь судить, насколько оно сгладит ипотечную паузу, но когда процентная ставка по льготной ипотеке с 6-6,5% подскочила до 12%, естественно, достаточного эффекта по активизации граждан эта мера обеспечить не могла. Поэтому следующий шаг, сделанный по инициативе президента России, – 9% – это уже немножко другое качество. Надеюсь, что активность граждан будет возрастать. Тем более, что, на мой взгляд, в ближайшее время сложно рассчитывать на очередное снижение ипотечной ставки: государство и так идет на очень большие издержки в этом вопросе, исходя из того, что строительная отрасль – локомотив российской экономики – ни в коем случае не должна остановиться, а люди должны продолжать решать свои жилищные проблемы.

«СГ»: Вы не раз отмечали уникальность Екатеринбурга. Как развивается сейчас этот областной центр в рамках национального проекта «Жилье и городская среда»?

А.Ч.: Я думаю, что сам по себе проект чрезвычайно полезен. Может быть, на примере Екатеринбурга это в меньшей степени видно, потому что он всегда выделял средства на благоустроительные работы, на приведение города в порядок, на формирование его имиджа. У небольших городов такой возможности почти не было: свободных средств, чтобы заниматься благоустроительными работами, было недостаточно. Очень большая заслуга этого проекта в том, что появился некий постоянный источник финансирования, дающий возможность эту работу планировать на достаточно долгий период и отслеживать, как она продвигается, может быть, не очень большими, но постоянно совершаемыми шагами.

Самое главное, чтобы в этом вопросе не было никакой кампанейщины. Эта программа должна существовать всегда, чтобы мы видели, как преображаются площадь за площадью, улица за улицей, – и получали некую картину города, который, в конечном итоге, предстанет в совершенно новом качественном облике. Участвуя в этом проекте, Екатеринбург, например, получает дополнительные средства на благоустройство, что заставляет власти по-новому взглянуть на перспективы и масштабы благоустроительных работ. Я вижу серьезные подвижки в этом вопросе, в том числе и в расширении программ, которые изначально хоть и были заложены в стратегическом плане развития города, но сегодня получили и ускорение, и дополнительное развитие, и необходимое финансирование.

«СГ»: Насколько успешно идет в Свердловской области отселение граждан из аварийного жилья? Есть ли нерешенные проблемы?

А.Ч.: Если брать чисто финансовые показатели, в том числе выделение средств и выполнение плана по отселению, то все идет хорошо. Но нужно понимать, что изначально разбивка этой федеральной программы по годам была проведена неравномерно, и хотя в последнее время эта неравномерность уже несколько скорректирована, тем не менее, она остается. На сегодняшний день в связи с удорожанием строительства окончание программы с точки зрения финансового обеспечения не выглядит безоблачным. Если взять Свердловскую область, то, по нашим расчетам, с учетом прогнозируемой в ближайшие несколько лет инфляции ей для реализации программы будет не хватать 4-5 млрд рублей. Это, несомненно, общая проблема для всех регионов, и ее нужно решать.

Значение программы переселения из аварийного жилья, которая осуществляется с 2011 года, трудно переоценить: она практически перевернула всю работу в этом направлении. Собственно говоря, до этого времени и работы-то никакой не было! Именно с появлением государственного источника финансирования мы сделали колоссальный шаг вперед, и теперь ни в коем случае нельзя отступать, потому что сейчас у людей появилась надежда на то, что проблема аварийного жилья будет успешно решена. Это очень хорошо видно даже по тому, каким образом оно регистрируется. Многие регионы в нулевых годах, когда ситуация с отселением аварийного жилья выглядела беспросветно, просто его не регистрировали: боялись, что мгновенно вмешается прокуратура и начнет требовать немедленного выделения жилья, которого у муниципалитетов не было. Сегодня эта совершенно ненормальная практика исключается, все выявляемое аварийное жилье регистрируется, что дает объективную картину потребностей, и мы можем понять, в течение какого периода в состоянии решить проблему, сколько средств для этого потребуется. Поэтому нужно, чтобы эта программа обязательно выполнялась, даже если для этого придется изыскать дополнительные источники финансирования. При этом надо учитывать, что рано или поздно любое жилье стареет, аварийное жилье будет появляться в любом случае, хоть и в меньших объемах после того, как пик будет пройден. Важно, чтобы в будущем эта программа носила не «дискретный» характер и ее продление каждый раз не ставилось под сомнение, а стала постоянно действующей.

«СГ»: Вы в свое время активно занимались созданием законодательства об арендном жилье. Эта программа идет очень сложно. Можно ли придать ей новый импульс?

А.Ч.: Я действительно достаточно много занимался этим вопросом. Какого-то серьезного фактического результата мы, считаю, не добились, хотя в итоге в нашем законодательстве и юридической практике появились некоторые новые понятия. Но реальных механизмов стимулирования строительства арендного жилья, чтобы застройщики активно начинали им заниматься, в стране пока не создано. Это самый главный из оставшихся пока открытыми вопрос. Одним из вариантов решения его, на мой взгляд, может быть использование на первых порах механизма строительства арендного жилья при расселении аварийного фонда, которое стало бы тогда более эффективным и менее накладным для государства. Полагаю, здесь должен быть реализован следующий основополагающий принцип: решая вопрос по отселению граждан из аварийного жилья, мы не ставим себе задачу решить все их жилищные проблемы, а в первую очередь должны обеспечить их безопасность. То есть отселение аварийного жилья — не панацея, и выделение жильцам аварийных квартир арендного жилья, обеспечивающего их безопасность, – это, по-моему, достаточно корректная постановка вопроса. Это не исключает, например, того, что получивший арендное жилье человек может стоять в очереди на квартиру или претендовать на приобретение жилья в собственность. Но перешагнуть через этот порог и добиться понимания, в том числе и в Госдуме, мне, к сожалению, не удалось. Хотя отселение аварийного жилья, на которое сегодня государство выделяет серьезные деньги, можно было бы значительно ускорить и сделать менее затратным, сочетая его со строительством арендного жилья.

«СГ»: В Свердловской области мощно прошла кампания по замене лифтов при капремонте многоквартирных домов. Можно ли применить этот опыт в других регионах?

А.Ч.: Не просто можно, а жизненно необходимо. Действительно, в области за последние годы заменили почти 3 600 лифтов. Мы первыми в стране начали работать на условиях товарного кредита, который предоставляют производители лифтов с рассрочкой на 36 месяцев, и на условиях так называемого факторинга, когда в процесс включается банк. При этом поставка лифтов осуществляется на условиях товарного кредита, а для оплаты работы соответствующих монтажных организаций по установке и наладке оборудования используются операции факторинга. В финансировании этой программы основную роль играет региональное правительство, но очень активно задействован и потенциал населения. Все делается исключительно на добровольных началах, но в некоторых домах до 2530% платежей, связанных с заменой лифтов, приходится на долю жителей.

Точки над ИЖС

«СГ»: На недавних парламентских слушаниях в СФ РФ вы сформулировали инициативы НОСТРОЙ по развитию индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России. Расскажите о них поподробнее.

А.Ч.: Эти инициативы появились в процессе пошагового решения проблем ИЖС. Первая из них связана с отсутствием банка земельных участков, имеющих соответствующую градостроительную подготовку. Это, пожалуй, один из самых главных вопросов, которые надо решить.

Другая проблема – отсутствие у людей средств, необходимых для строительства индивидуального дома. Здесь произошел настоящий прорыв, потому что под него теперь появилась возможность брать ипотеку. Ипотека, как известно, стала основным способом решения жилищных проблем, и поэтому складывалась странная ситуация, когда она существовала только применительно к многоквартирным домам, тогда как ИЖС, на долю которого приходится более половины вводимого в стране жилья, ипотекой не было охвачено. Сегодня вопрос решен, но для минимизации затрат на ИЖС людей с относительно невысокими доходами предстоит еще сделать немало. Для этого надо синхронизировать планы развития территорий и инвестиционные программы. У нас, к сожалению, во многих муниципальных образованиях в соответствии с планами ресурсоснабжающих организаций (РСО) инфраструктурой обеспечиваются такие участки, где никто ничего не собирается строить, а площадки, на которых предполагается перспективное строительство, остаются неохваченными, хотя их можно было бы подготовить за счет тех же РСО.

Мы также поднимаем вопросы, связанные с упразднением избыточной административной и финансовой нагрузки на застройщика путем возложения на «ДОМ.РФ» процедур подготовки необходимой градостроительной документации в отношении участков, относящихся к землям в населенных пунктах и имеющих соответствующий вид разрешенного использования. Эти вопросы должны быть решены в централизованном порядке, чтобы застройщики больше не бегали от одного кабинета к другому.

Необходимо также расширить возможности строительства на отдельных категориях земель. У нас большое количество земель, формально числящихся землями сельскохозяйственного назначения, но не использующихся в этих целях. Иногда это очень удобные для строительства земли, и нужно понять, каким образом можно использовать этот земельный фонд.

Мы предлагаем также вовлекать граждан в ИЖС в качестве соинвесторов путем установления так называемого выровненного платежа за все виды сетей, которые необходимы для технологического присоединения.

«СГ»: Предложение НОСТРОЙ создать механизм предоставления гражданам целевых единовременных субсидий на ИЖС наверняка не будет поддержано Министерством финансов. Тем не менее, вы активно продвигаете данную инициативу. С чем это связано?

А.Ч.: Мы очень много денег тратим в качестве субсидий на различную помощь гражданам. Но если сегодня строительство индивидуальных жилых домов действительно стало приоритетным направлением для удовлетворения жизненно необходимых потребностей человека, то, наверное, можно себе позволить выделить, предположим, 500 тыс. рублей на выполнение определенного цикла работ. Может быть, даже завершающего цикла, чтобы в строительстве собственного дома можно было, как говорится, поставить красивую точку. Можно также оговорить в договоре условие, что если эта работа не выполнена, то субсидия должна быть возвращена. Кстати, о договорах с банками. Сегодня у банков есть некое ипотечное меню, в котором значится, при условии выполнения каких критериев человек может рассчитывать на получение займа. Критерии, которым должны соответствовать граждане, претендующие на софинансирование процентной ставки по ипотечным кредитам, очень жесткие, и пробиться через эти препоны достаточно сложно. На наш взгляд, надо эти критерии уточнять.

Подставить плечо

«СГ» Насколько оперативно реагируют органы госвласти на ваши инициативы?

А.Ч.: Часть предложений, о которых я сегодня рассказал, уже попала в те или иные программы, которые уже подготовлены или разрабатываются. В этом отношении НОСТРОЙ – организация, прямо скажем, очень эффективная. Во-первых, здесь консолидируется мнение очень большого количества специалистов и фирм, работающих «на земле» и чувствующих проблематику даже в мелочах. Мнение профессионалов здесь достаточно быстро аккумулируется, затем проводятся соответствующие экспертиза и анализ, открывается прямой путь к формированию предложений для Минстроя России, которые впоследствии рассматриваются в правительстве – и значительная часть из них принимается. На мой взгляд, это очень удачное взаимодействие Минстроя и нашей общественной организации.

«СГ»: Хватит ли у государства ресурсов, чтобы выполнить все обязательства по множеству программ?

А.Ч.: Государство сегодня берет на себя ровно столько, сколько может взять. Последние годы оно старается избавляться от сугубо популистских подходов. Хотя, что греха таить, довольно долгое время мы грешили, принимая решения, накладывавшие на государство неоправданно большие дополнительные расходы. Сейчас у меня ощущение, что возобладал гораздо более взвешенный подход.

В этом вопросе между государством и бизнесом должно быть некоторое разделение нагрузок. Могу привести пример Екатеринбурга. Мы для себя всегда ставили задачу создания высококонкурентной среды, в условиях которой бизнес начинает биться за потребителя, что обеспечивает и объемы строительства, и его качество и оригинальность. Достигается это за счет прозрачности процедур, четко сформулированных требований, достаточно высокой маржинальности строительного бизнеса. Благодаря такому подходу в Екатеринбурге в течение многих лет значительное количество вопросов решалось самим бизнесом.

При этом нужно понимать: есть ситуации, когда участие государства обязательно, а его реакция должна быть очень быстрой. Например, на резко повысившиеся цены на стройматериалы государство отреагировало введением соответствующих коэффициентов, возможности пересмотра сметной стоимости, государственных контрактов. Сейчас форс-мажорные обстоятельства связаны не только с удорожанием, но даже с исчезновением ряда стройматериалов. Здесь тоже должна реализовываться здравая политика государства, начиная с традиционного импортозамещения до пересмотра маршрутов поставок. Потеряв традиционных поставщиков, мы ни в коем случае не должны сидеть и плакать, что у нас исчезают какие-то ресурсы. Их можно и нужно быстро восполнить бизнесу, но с помощью государства, причем не только финансовой. Здесь в первую очередь нужны организационные и политические решения. Так что уйти от государства в полной мере — особенно в сегодняшних условиях – мы вряд ли сможем.

Алексей ТОРБА

«Строительная газета», 20 мая 2022 г.

Фото автора