Сенаторы указали на пробелы в реализации федерального проекта «Жилье»

Чем меньше времени остается до перехода на проектное банковское финансирование, тем больше представителей законодательной власти интересуют конкретные вопросы, связанные с этой наиболее проблемной составляющей федерального проекта «Жилье». Именно под этим углом на состоявшемся 27 марта заседании Совета Федерации, в ходе «Правительственного часа», сенаторы обсудили доклад Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимира Якушева о мерах Правительства России по увеличению объема жилищного строительства в рамках реализации федерального проекта. При этом большинство ораторов отметили компетентность главы Минстроя, который в отличие от других министров, которые «бубнят по бумажке», разложил основные составляющие проекта, что называется, по полочкам.

Прежде всего министр подчеркнул, что по сравнению с другим федеральными проектами, составляющими национальный проект «Жилье и городская среда», проект «Жильё» – наиболее сложный для администрирования, т.к. на достижение его показателей сильное влияние оказывает макроэкономическая ситуация и ее производные. В числе этих факторов баланс спроса и предложения на рынке жилья, ключевая ставка Банка России, ставка по ипотеке, стоимость проектного финансирования (кредитов юридическим лицам), доходы граждан. Так что выполнить главную задачу проекта, а именно, увеличить ввод жилья в 2024 году до 120 миллионов квадратных метров, будет непросто. Но для этого, заверил министр, у строительного комплекса России есть всё необходимое – и достаточное количество застройщиков, и производственные мощности, и необходимые компетенции. При этом основная проблема, по его словам, состоит в том, что с 2018 на рынке жилищного строительства планово меняются правила игры. «Эта реформа происходит не от хорошей жизни. Предыдущая система финансирования, когда денежные средства поступали застройщику напрямую от покупателей, не защищала людей в полной мере. И поэтому мы получили достаточно большое количество семей, не получивших свои квартиры. Поэтому и было принято решение о поэтапном переходе на проектное финансирование», – напомнил Владимир Якушев.

После вступления в силу поправок в 214-ФЗ и ряд других федеральных законов с 1 июля 2018 года, на первом этапе были ужесточены требования к застройщикам и их финансовому состоянию. Их перевели их на банковское сопровождение, и теперь застройщики под каждое разрешение на строительство открывают счет под каждый проект.

Второй этап реформирования начнется ровно через год – с 1 июля 2019. В этот день состоится переход всех, в том числе уже строящихся объектов, на договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу. Таким образом, на рынке жилищного строительства появится еще один профессиональный игрок – это банк. И если раньше застройщик брал денежные средства напрямую у покупателей своей продукции, то есть граждан, то теперь ему необходимо открыть кредитную линию, построить жилье, передать эти квартиры гражданам и только после этого получить их денежные средства, которые всё это время хранятся в банке на специальном счете.

Первоначально планировалось, что эти правила будут распространяться только на проекты, начатые с нуля после 1 июля 2019 года. Но в конце 2018 года был принят закон, согласно которому объекты, начатые по старым правилам, с 1 июля 2019 года должны также достраиваться с применением проектного финансирования. Для того, чтобы смягчить ситуацию в рамках постановления правительства законодатель дал право определить те проекты, которые могут быть достроены по старым правилам, т.е. с использованием денег граждан, оценив их по двум критериям: готовность объекта и количество заключенных договоров долевого участия. В свою очередь Минстрой предлагает установить следующие критерии – степень готовности объекта не менее 30% и количество ДДУ – 10%. При этом все строительные проекты, которые уже реализуют застройщики, ведомство делит на три группы. Первая включает в себя проекты, которые смогут получить финансирование и продолжат строиться по новому механизму. Вторая группа – это проекты, которые получат возможность финансирования по старой схеме, т.е. с привлечением средств дольщиков на счет застройщика. И, наконец, третья группа, которая вызывает наибольшее беспокойство, – это застройщики, которые не смогут получить проектное финансирование.

Сейчас Минстрой совместно с регионами проводит предварительную оценку всех проектов строительства, реализуемых с привлечением денежных средств граждан, на соответствие критериям. «Наша цель – помочь достроить все проекты, чтобы не получить новых обманутых дольщиков и объекты с остановленной стройкой», – заявил Владимир Якушев. По его словам, для решения этой задачи дополнительно будет дофинансирован фонд защиты прав дольщиков, чтобы застройщики, которые не смогут получить кредит, воспользовались гарантией, которая им будет предоставлена фондом для получения финансирования.

Владимир Якушев также подчеркнул, что для увеличения ввода жилья до 120 млн квадратных метров жилья важно повышать спрос не через снижение цены квадратного метра, а через доступность ипотечного жилищного кредитования для населения. В этой связи он напомнил, что в 2018 году ставка по ипотеке достигла своего исторического минимума – 9,56%. Однако в связи с ростом ключевой ставки в октябре 2018-январе 2019 года основные кредиторы вновь повысили ставки на 1,5-2,5%, что привело и к росту средней ставки до 10,5-11,0%. Министр считает, что это временное явление, вызванное ростом стоимости фондирования и увеличением инфляции. Однако, если рост продолжится, то для выполнения задачи по наращиванию объемов ввода жилья ведомство обратится в правительство с предложением о запуске механизма субсидирования проектной ставки.

Кроме того, чтобы поддержать отрасль при переходе от старой системы финансирования к проектному финансированию, на базе Банка ДОМ.РФ создается Уполномоченный банк, в ведении которого будут проекты с высокой кредитоспособностью. Для проектов с низкой кредитоспособностью предложено запустить отдельную программу через Фонд защиты прав дольщиков.

Минстрой также прорабатывает финансовый механизм получения ипотечного кредита на строительство собственного дома и выделение дополнительных средств под создание инженерной инфраструктуры на площадках, где возводится ИЖС. В рамках реализации федерального проекта «Жилье» ведомство также работает над вопросами совершенствования нормативно-технической документации, внедрением новых технологий, вместе с Минпромторгом развивает возможности деревянного домостроения.

Владимир Якушев призвал сенаторов содействовать активной позиции регионов в организации эффективного взаимодействия между застройщиками и банками. «Именно в регионе должно быть понимание, что делать с каждым проектом», – подчеркнул министр. Он попросил донести в регионы всю остроту момента и необходимость того, чтобы органы исполнительной власти провели у себя на территориях ревизию всех проектов.

В свою очередь участники заседания Совета Федерации выявили существенные пробелы в работе Минстроя с регионами. По данным аудитора Счетной палаты РФ Юрия Росляка, у субъектов Федерации не было достаточно времени для подготовки тщательно проработанных региональных проектов в рамках федерального проекта «Жилье». Объемные показатели по строительству жилья до 2024 года по этому проекту были определены Минстроем совместно с регионами простой индексацией к объему ввода жилья в предыдущие годы, и не все регионы согласны с этими показателями. В свою очередь сенатор Василий Иконников обратил внимание на то, что распоряжением Правительства РФ утверждены предельные уровни софинансирования расходных обязательств субъектов Федерации, возникших у них при реализации национальных проектов. Доля регионов установлена по каждому субъекту и колеблется, в среднем, от 1 до 5%. Однако в действительности, по словам сенатора, региональная доля софинансирования нацпроекта «Жилье и городская среда» вырастает для регионов до 33-45%.

Особенно сложная ситуация с финансированием строительства жилья сложилась в Республике Крым. В Крыму работают всего два кредитных учреждения, которые могут заниматься проектным финансированием, и получить его, как заявила сенатор Ольга Ковитиди, очень сложно, в результате чего строительная отрасль республики может полностью остановиться. О возможной остановке строительства жилья в Крыму в результате введения новых правил заявил и сенатор Сергей Цеков. На вопрос Председателя Совета Федерации Валентины Матвиенко, почему в Крыму не работает АО «ДОМ.РФ», генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник ответил, что этот институт не работал на территории полуострова потому, что до декабря 2018 года (включительно) он выплачивал еврозайм. «Надо подключить ДОМ.РФ. У нас самая ответственная территория – Крым и Севастополь, и надо, чтобы там были дополнительные инструменты и механизмы для развития строительной отрасли» – потребовала руководитель Совфеда, на что Александр Плутник ответил, что в ближайшее время вопрос будет решен.

Алексей Торба

«Строительная газета», 29 марта 2019 г. (в сокращении)