Нехватка участков с инженерной инфраструктурой тормозит развитие жилищного строительства

Опрос, проведенный недавно ассоциацией «Национальное объединение застройщиков жилья», дал весьма любопытный результат. Оказывается, большинство компаний считает, что сегодня проблемы проектного финансирования постепенно отходят на второй план, а главная трудность состоит в высокой стоимости подключения объектов к газу, теплу, электричеству, а также в дороговизне земельных участков. Именно этим проблемам был посвящен состоявшийся 17 февраля в Совете Федерации круглый стол «Механизмы обеспечения земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, инженерной инфраструктурой».

В своем выступлении заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин сообщил, что по состоянию на 14 февраля в процессе строительства находилось примерно 102 млн кв. м индустриального жилья. Между тем, в предыдущие три года на ту же дату строилось по 128-130 млн кв. м. А для того чтобы достичь показателей, содержащихся в нацпроекте «Жилье и городская среда», необходимо довести объем текущего строительства до 180 млн кв. м индустриального жилья. Одним из факторов, тормозящих расширение жилищного строительства, является нехватка земельных участков с инженерной инфраструктурой. Нередко объекты, на возведение которых уже получено разрешение, не строятся именно из-за отсутствия подключения к сетям. Замминистра пояснил, что в последние годы жилищное строительство внутри городов застройщики вели, используя, как правило, действующие мощности или немного реконструируя действующие узлы водоподготовки, водоотведения или тепла.

Вопрос, как это часто бывает, упирается в деньги. Мнение о том, что государство должно безвозмездно предоставлять застройщикам земельные участки с готовой инженерной инфраструктурой, не находит поддержки у властей. По некоторым оценкам, решение инфраструктурной проблемы может обойтись в 600 млрд рублей. Для сравнения: объем дополнительного финансирования по федеральной программе «Стимул» составит примерно 11 млрд рублей в год. Возложить финансирование строительства сетей на застройщиков также не представляется возможным. В большинстве регионов строительные проекты и так имеют низкую маржинальность, и дополнительная финансовая нагрузка просто убьет их. Остается одно: искать резервы в регионах и в самих ресурсоснабжающих организациях. Однако, как отметил сенатор Сергей Лукин, сегодня у субъектов естественных монополий нет заинтересованности в развитии коммунальной инфраструктуры для обеспечения земельных участков под жилстроительство. Ситуация усугубляется отсутствием жесткого контроля за формированием условий техприсоединения.

О мерах, призванных упростить процесс подключения застройщиков к сетям, рассказал исполнительный директор Национального объединения строителей Виктор Прядеин. Он обратил внимание на отсутствие независимого института, который мог бы определить правильность расчетов сетевых организаций при определении технической возможности подключения к сетям, а также при расчете платы за подключение. «Необходимо создать институт независимой оценки технических условий и решений в процессе присоединения к инженерным сетям», — подчеркнул спикер. В НОСТРОЙ уверены, что важное значение имеет совершенствование правового регулирования отношений, связанных с переуступкой мощностей. В настоящее время, кроме электрических сетей, этот механизм практически не применяется в других видах энергоресурсов. «Значительно сократило бы сроки жилищного строительства установление возможности корректировки технических условий без их отмены в случае внесения изменений в проект жилищного строительства. Также требуется унификация, стандартизация правил подключения (технологического присоединения) к различным видам сетей, а также переход на электронные формы взаимодействия застройщиков и сетевых организаций», — сказал представитель НОСТРОЙ.

Участники заседания отмечали, что работа с ресурсоснабжающими организациями должна начинаться на региональном уровне. Есть ряд субъектов федерации, где удалось выстроить взаимоотношения застройщиков с РСО. В свое время правительство Тюменской области сначала оценило объем необходимой для строительства жилья инфраструктуры, и только обеспечив финансирование, выставило участки на торги.

Виктор Прядеин, говоря о подключении новых многоквартирных домов к сетям, отметил, что ситуация в этом плане в регионах сложилась непростая. «Практика показывает, что по электроэнергетике и по газу вопросы о централизованном финансировании тех или иных проектов комплексной застройки через инвестпрограммы еще можно решать на уровне компаний-монополистов, а вот с водоснабжением и водоотведением все гораздо сложнее, так как там работают муниципальные предприятия. Здесь нужно включаться властям регионов. Их же вопрос — увязка инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с региональными программами жилищного строительства», — заявил он, добавив, что именно от органов государственной власти субъектов РФ должна исходить инициатива по перспективному планированию и опережающему обеспечению территорий инженерной инфраструктурой.

Сделать это, однако, будет непросто. Как отметил сенатор Сергей Лукин, в настоящее время в большинстве сфер отсутствует порядок формирования и утверждения инвестпрограмм субъекта естественных монополий органами государственной власти, нет механизма межотраслевой координации инвестиционной деятельности с документами территориального и стратегического планирования. Ситуация, по мнению Лукина, усугубляется тем, что практически все функции естественных монополий централизованы в головных компаниях, и на уровне регионов практически невозможно решить ни один вопрос.

Кроме того, финансовое положение самих РСО сильно разнится по отраслям. Если с газовиков и энергетиков еще можно что-то требовать, то с предприятий сферы ВиВ едва ли. Как заявила заместитель начальника Управления жилищно-коммунального хозяйства Липецкой области Ирина Дьякова, во многих муниципальных районах области водоканалы «уже не то, что лежат на боку, они уже ниже земли». В этой ситуации многие регионы по-прежнему уповают на федеральную помощь. Так, министр строительства и архитектуры Ставропольского края Валерий Савченко подчеркнул важность своевременного выделения средств по программе «Стимул», хотя и признал, что необходимо усилить работу с банками по вопросам кредитования строительства на той или иной территории.

В итоге, как признал председатель комитета Совфеда по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий, «ввиду недостаточной финансовой поддержки строительства инженерной инфраструктуры на застройщиков сегодня ложится дополнительная нагрузка по обеспечению площадок соответствующими сетями и объектами». Реальную помощь регионам и бизнесу оказывает сегодня только федеральный бюджет: в апреле 2019 года вступило в силу постановление правительства, предусматривающее предоставление субсидий на строительство объектов водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения при реализации проектов по развитию территорий. В этой связи Аркадий Чернецкий призвал выделить дополнительные средства из федерального бюджета на строительство инженерной инфраструктуры в целях увеличения поддержки региональных программ развития жилищного строительства.

КРОМЕ ТОГО

Управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Анатолий Азизов призвал регионы к совместной работе по выделению из федеральных земель площадок, подходящих для жилищного строительства. Адресная работа по определению участков для обустройства должна быть дополнена системными мерами, позволяющими ресурсоснабжающим организациям снижать стоимость подключения к сетям. Прежде всего, как отмечалось на заседании, устарели нормы обеспечения ресурсами. Например, явно избыточными являются нормы обеспечения водой в расчете на человека. Предлагалось также разрешить ПАО «Россети» строить сети не до границ с заявителем, а до каждого объекта, и брать их на свой баланс, что позволит прекратить появление бесхозных электросетей и избежать необоснованных отключений.

ЦИТАТА

Первый заместитель председателя комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий: «Жилищное строительство должно сопровождаться опережающим развитием инженерной инфраструктуры. Считаю, что это — важнейший вопрос»

Алексей ТОРБА

«Строительная газета», 21 февраля 2020 г.