Депутаты и эксперты обсудили проблему выделения участков под строительство

Вопросы управления недвижимостью и земельных отношений оказались в центре внимания участников онлайн-конференции, которую провел 23 апреля Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Государственной Думы РФ. Подчеркивалось, что земля и недвижимость являются базой для всех видов бизнеса. Однако в условиях самоизоляции торговые центры и офисы опустели, затруднены и сделки по приобретению земельных участков под строительство. Поэтому на конференции были рассмотрены как оперативные, так и долгосрочные меры по предотвращению обвала рынка коммерческой недвижимости и оказанию помощи застройщикам в выделении земельных участков под строительство.

Генеральный директор ЗАО «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал напомнил, что строительные компании должны иметь хороший земельный банк. Но из-за того, что в условиях пандемии строительная отрасль ослабла, далеко не все компании могут позволить себе приобрести земельные участки. Поэтому главное сейчас – привести в действие все резервы для оказания помощи строительным организациям, укрепления их финансового положения. С этой целью Михаил Сигал предложил использовать возможности, которые дает Федеральный закон от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В соответствии с этим законом при расселении ветхого и аварийного жилья можно компенсировать инвестору 25% понесенных им затрат. В Иркутске и других городах, где практически не осталось свободных земельных участков, строительные компании вовлекают под новое строительство участки, освобожденные от такого жилья. Но норма 185-ФЗ, позволяющая им получать субсидии, не действует.

Развернутый набор мер по поддержанию строительных компаний представил принявший участие в конференции президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Он отметил, что специализированные застройщики испытывают серьезные проблемы по применению мер поддержки, уже разработанных Правительством РФ для субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП). Это связано с тем, что Налоговая служба отказывается признать такие компании субъектами МСП, несмотря на то что по всем параметрам они являются таковыми. Налоговая смотрит на их учредителей – крупных застройщиков и не считает их субъектами МСП. Поэтому меры поддержки, например, снижение ставки ЕСН на фонд оплаты труда, такие застройщики применить не могут.

Также президент НОСТРОЙ отметил, что во многих регионах строительные компании отрезаны от Росреестра и могут государственные услуги осуществлять только через МФЦ. Но МФЦ сейчас закрыты, или их деятельность сильно ограничена. НОСТРОЙ совместно с НОЗА и Росреестром проводит работу по подключению строительных компаний напрямую к сервисам Росреестра, минуя МФЦ.

Кроме того, Антон Глушков озвучил предложение строительного сообщества о снижении государственной пошлины на нереализованные квартиры, оформляемые в собственность застройщика, с 22 тысяч до 2 тысяч рублей. В связи с падением спроса такая регистрация по сути является технической сделкой, которую нецелесообразно облагать пошлиной в полном размере.

Развивая тему формирования земельного банка застройщиками, президент НОСТРОЙ отметил, что большинство земельных участков, предназначенных для строительства, находятся в муниципальной собственности. При этом арендодатели не заинтересованы в снижении арендной платы и в большинстве случаев применяют ставку арендных платежей по итогам торгов на право заключения договоров аренды. Вместе с тем в целях снижения финансовой нагрузки на предпринимателей следует предусмотреть такую антикризисную меру, как применение стандартной муниципальной ставки арендных платежей.

Особое внимание в своем выступлении Антон Глушков уделил вопросу применения мер поддержки в отношении СРО и других некоммерческих организаций в сфере строительства. Он отметил, что 53% строительных СРО применяют упрощенную систему налогообложения (УСН). Вместе с тем, действующая редакция Градостроительного кодекса РФ не позволяет саморегулируемым организациям, применяющим УСН, производить уплату налога на доходы от размещения в банке средств компенсационных фондов за счет этих доходов. При таких обстоятельствах, уплата указанного налога производится из членских взносов в СРО, то есть фактически за счет строительных компаний – членов СРО, что является дополнительным финансовым бременем для малого и среднего бизнеса. Необходимо внести в законодательство поправку, которая уравняет в правах СРО, применяющих УСН, с СРО, которые используют обычную систему налогообложения. Это позволит большинству СРО снизить членские взносы на величину такого налога и уплачивать налог с суммы дохода от размещения компенсационного фонда.

КРОМЕ ТОГО

Что касается уже построенных объектов коммерческой недвижимости, то главная проблема состоит в финансировании их содержания и ремонта в период, когда большинство из этих объектов закрыто или действует не на полную мощность. Чтобы арендаторы таких объектов, от финансового состояния которых зависит поддержание зданий в надлежащем состоянии, остались на плаву, Правительство РФ предоставило субъектам малого и среднего бизнеса отсрочку уплаты арендных платежей по договорам аренды в отношении федерального имущества до 2021 года. Как сообщила замминистра экономического развития РФ Оксана Тарасенко, сейчас рассматривается возможность предоставления расторжения договора аренды в одностороннем порядке, чтобы у тех арендаторов, которые прекращают свою деятельность, появилась возможность уйти без серьезных потерь в виде дополнительных штрафов. Комментируя первоочередные меры, разрабатываемые Минэко, модератор конференции, председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы Николай Николаев заметил, что сектор аренды государственного имущества не должен находиться в более льготном режиме, чем сектор аренды частной. В этом с депутатом согласен сооснователь сети гипермаркетов мебели Holf Михаил Кучмент, по мнению которого право досрочно расторгнуть договор аренды надо предоставить всем арендаторам для того, чтобы на равных вести переговоры с арендодателями. «Мы понимаем, что государство не может принимать участие в формировании каких-то коммерческих вопросов, но нам очень важно иметь право на досрочное расторжение договоров аренды, потому что в текущей ситуации мы связаны долгими договорами с фиксированной ставкой аренды. И сейчас, когда мы приходим к арендодателям коммерческой недвижимости, то, по сути, зависим от их доброй воли», – объяснил Михаил Кучмент. Другой возможности избежать ситуации, когда с арендатора берут плату за закрытый магазин, и договориться с арендодателем на рыночных условиях он не видит.

С другой стороны, участники конференции высказали немало предложений о том, как помочь пережить пандемию арендодателю. Так, владелец группы компаний «Ариороса» Павел Бесчастный предложил разработать льготную программу кредитования ремонта зданий и обслуживания инженерного оборудования. Он считает, что необходимо также устранить перекосы в кадастровой оценке коммерческой недвижимости и ликвидировать многочисленные ограничения и запреты, не позволяющие в короткий срок приспособить недвижимость под современное использование.

Алексей Торба

«Строительная газета», 1 мая 2020 г. (в сокращении)