Меры по защите прав дольщиков привели к сокращению объемов жилищного строительства

В последнее время парламентарии обеих палат уделяют повышенное внимание финансированию жилищного строительства с использованием эскроу-счетов. Причиной тому – проблемы, возникшие после вступления в силу 1 июля 2019 года закона, согласно которому реализация проектов жилищного строительства осуществляется за счет банковских кредитов, а средства граждан, вложенные в приобретение жилья, хранятся на счетах эскроу, и воспользоваться ими застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию.

С одной стороны, благодаря реформе наконец-то удалось решить проблему обманутых дольщиков. Об этом свидетельствует выступление заместителя главы Минстроя России Никиты Стасишина на состоявшемся перед «майскими каникулами» заседании комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ. «Сегодня более 50% проектов в целом по стране, а в некоторых регионах и более 80%, реализуется по новой схеме», – отметил замминистра, добавив, что в настоящее время деньги граждан с использованием счетов эскроу привлекают более 2 тыс. застройщиков в 75 субъектах РФ.

С другой стороны, после того, как у застройщиков был отрезан доступ к дореформенному, «дешевому» финансированию строительства, их ряды заметно поредели, что привело к снижению объема строящегося многоквартирного жилья. На эту проблему в своем выступлении на онлайн-совещании комитета Совета Федерации (СФ) РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера указала директор департамента нормативного и методического обеспечения Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Ольга Десятова. В частности, если в августе 2018 года в стройке находилось 125 млн квадратных метров индустриального жилья, то сегодня не более 93 млн «квадратов», а более 500 компаний-застройщиков за это время ушли с рынка. «Причиной тому стал низкий уровень доступности проектного финансирования для небольших застройщиков в регионах», – считает эксперт.

От обманутых дольщиков – к обманутым надеждам

Значительное снижение объема жилищного строительства и числа застройщиков, ставшее следствием введения механизма проектного финансирования, зафиксировали и принявшие участие в совещании в СФ РФ представители стройкомплексов регионов. Например, заместитель губернатора Челябинской области Сергей Шаль заявил, что наряду с повышением надежности защиты средств дольщиков появился ряд проблем, главная из которых – уменьшение задела жилищного строительства. Если на конец 2017 года на территории области было 600 тыс. кв. м незавершенного строительства, то на конец 2020 года – 300 тыс. При этом замгубернатора заметил, что не только проектное финансирование внесло свой вклад в двукратное снижение этого показателя, но и, в первую очередь, ухудшение экономической ситуации в стране. По словам начальника департамента строительства Вологодской области Дмитрия Буслаева, сейчас на территории области с привлечением денежных средств участников долевого строительства работают 46 застройщиков, тогда как два года назад их было на 30% больше.

По мнению первого заместителя председателя комитета СФ РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадия Чернецкого, уход с рынка малых и средних застройщиков является одной из серьезнейших предпосылок того, что сокращение объема строительства многоквартирных домов будет продолжаться и дальше. «Все разговоры о 120 млн «квадратов» в перспективе могут оказаться пустой болтовней, если мы сейчас не примем должных мер, по крайней мере, по тем проблемам, которые для нас являются совершенно очевидными. Это цель национального проекта, и она в равной степени касается и коммерческих структур, выполняющих функции застройщика, и местных властей, и региональных властей, и ЦБ РФ. В этой ситуации регулятор не должен находиться как бы в стороне, по принципу: вы там работайте, а мы посмотрим, что у вас получится», – резюмировал сенатор.

Банки учить – только портить

На первый взгляд, пользуясь законодательством о проектном финансировании, банки навязывают застройщикам такие условия кредитования, что те вынуждены покидать рынок многоквартирного жилья, а ЦБ РФ при этом выступает в роли стороннего наблюдателя. Среди предъявляемых банками к застройщикам невыгодных условий получения проектного финансирования назывались произвольное изменение ставок по кредиту, запрет на досрочное погашение кредита, а также возможность произвольной остановки банком финансирования.

Взять, к примеру, вопрос о стоимости кредитования, ставший общим местом большинства выступлений. Как отметил проводивший совещание первый заместитель председателя комитета СФ РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко, средняя ставка по кредитным договорам, заключенным в рамках проектного финансирования, в целом по стране составляет порядка 3%, однако из-за банковских комиссий и иных платежей стоимость займа может возрастать до 5-7%.

Между тем, как пояснила участникам совещания советник директора департамента обеспечения банковского надзора Банка России Ирина Карпова, практика взимания комиссий является стандартной для кредитования и банковского обслуживания юридических лиц. Перечень и размеры комиссий банки определяют самостоятельно. Чаще всего при проектном финансировании взимаются комиссия за открытие кредитной линии (как правило, она единовременная) и комиссия за поддержание лимита – периодическая комиссия, которая зависит от невыбранной суммы лимита. Расход по этой последней комиссии для застройщика снижается по мере того, как он выбирает кредитный лимит, что соответствует интересам своевременного завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

В целом же нормативное ограничение комиссий, по мнению представителя ЦБ РФ, не соответствует рыночным принципам. Только конкуренция за хорошего застройщика и хороший проект на рынке является тем фактором, который ограничивает размеры комиссий, нормативное же их ограничение может привести к увеличению ставки по кредитам застройщикам.

За достойную альтернативу

С тем, что банки сами знают, какие комиссии им надо устанавливать, можно согласиться, но надежды на то, что рынок все расставит по своим местам и в результате конкуренции банков между собой размер комиссий снизится, вряд ли сбудутся. В ряде регионов присутствие банков таково, что о конкуренции между ними за клиентов, осуществляющих строительство с привлечением проектного финансирования, говорить не приходится. По этой причине в них пробуксовывает принятая в конце прошлого года программа субсидирования процентной ставки по кредитам, выданным застройщикам, которые реализуют низкомаржинальные проекты жилищного строительства. Например, как рассказал Дмитрий Буслаев, на территории Вологодской области с привлечением проектного финансирования возводится 10 объектов жилищного строительства, причем по девяти из них финансирование производится Сбербанком России, и всего по одному объекту банком ВТБ. «Таким образом, Сбербанк у нас занимает практически монопольное положение в регионе. Низкомаржинальные проекты рассматривает только Сбербанк, остальные банки пока думают, как им участвовать в этой системе, стоит или не стоит. Потенциально проектов, которые могут подойти под данную реализацию, 14, но пока Сбербанком рассматривается три. Поэтому такая вот вялотекущая работа со стороны банковских учреждений идет», – отметил руководитель департамента строительства региона. Он сообщил участникам совещания, что застройщики озабочены отсутствием альтернативных способов финансирования строительства и предлагают вернуть вполне работоспособный механизм, который был ранее, – компенсационный фонд с увеличением процента отчисления взносов.

Пока же банки чувствуют себя настолько вольготно, что даже не всегда удосуживаются объяснить органам государственной власти, почему они отказали той или иной строительной организации в проектном финансировании. Так, сообщил Сергей Шаль, в Челябинской области было подано 137 заявок на проектное финансирование, из которых 38 было отклонено по понятным причинам, а 32 отклонено без какого-либо обоснования. Причем, отказывая в предоставлении кредита на строительство многоквартирных домов из-за недостаточного объема первоначальных средств, в некоторых случаях банки требуют, чтобы было обеспечено до 16% этих средств, а единый размер минимальных средств, которые застройщик обязан направить на строительство многоквартирных домов до получения кредита на строительство, не установлен. В то же время, по мнению представителя Банка России Ирины Карповой, прокомментировавшей эту информацию, банкам рекомендовано давать застройщикам отказ в письменной форме, но вряд ли возможно вменять им это в обязанность. А что касается средств застройщиков, которые они вкладывают в проект, то это может быть и 15%, и 5%. Запретительных норм нет, но чем выше участие застройщика в проекте, тем выше маржинальность проекта и тем больше готовность банка прокредитовать застройщика.

Палитру финансовых инструментов могло бы дополнить и внедрение механизма поэтапного раскрытия счетов эскроу, на котором подробно остановился Аркадий Чернецкий: «Если мы не верим, что этот механизм может защитить, давайте еще какую-то дополнительную буферную подушку сделаем. Давайте строительство разобьем на этапы. Пусть мы будем закрывать и проплачивать соответствующие деньги не сразу после окончания конкретного этапа, пусть будет буфер: закончили пятый этап – заплатили за третий этап», – заявил сенатор.

По поводу поэтапного раскрытия счетов эскроу Ирина Карпова озвучила позицию Банка России, считающего, что на начальном этапе реформы это преждевременное решение, поскольку вся реформа в целом была направлена на защиту интересов граждан, вкладывающих свои средства в строительство жилья. «В настоящее время эта защита гарантирована государством, гарантирована средствами, которые застрахованы. И при любом развитии событий гражданин свои средства, вложенные в строительство своей будущей квартиры, не теряет. Кроме всего прочего, надо учитывать и экономическую составляющую, поскольку средства на счетах эскроу являются тем инструментом, механизмом, который снижает ставку по кредиту застройщику. При поэтапном раскрытии счетов эскроу этот механизм не будет работать, и ставка по кредиту застройщику может вырасти до рыночного уровня», – заявила Ирина Карпова.

На самом деле, все предложения, высказанные участниками совещания, не противоречат, а дополняют друг друга. В линейке инструментов финансирования жилищного строительства поэтапное раскрытие счетов эскроу может стать той самой «золотой серединой» между выплатой за квартиры напрямую застройщику и ныне действующими правилами раскрытия счетов эскроу. Важно лишь, чтобы выбор между этими инструментами сделали сами участники долевого строительства.

Практика применения проектного финансирования показала, что под его критерии в большинстве случаев подходят крупные застройщики, хотя и в отношении их в этом финансовом механизме надо, как говорится, «что-то подправить». В частности, вице-президент по работе с органами государственной власти и корпоративным отношениям ПАО «ПИК – специализированный застройщик» Дмитрий Тимофеев поднял проблему нормативов по кредитованию заемщиков. При достижении определенных лимитов заемщик, и даже группа компаний, в которую он входит, лишатся возможности занимать проектные деньги, что будет означать для крупных застройщиков фактически остановку открытия новых проектов до тех пор, пока не будут завершены текущие. «Это искусственное ограничение будет серьезным фактором снижения темпов строительства и ввода нового жилья», – предупредил Дмитрий Тимофеев и предложил ЦБ РФ рассмотреть различные способы решения этой проблемы, которая реально возникнет перед крупными застройщиками, когда они упрутся в потолок по кредитованию. Актуальность этой проблемы очевидна, потому что, как заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, масштабные проекты строительства многоквартирных жилых домов практически не реализуются. Но при этом необходимо совершенствовать и финансирование строительства жилья малыми и средними застройщиками, которые во многом не подходят под требования проектного финансирования. Как оказалось, нельзя распространить действие одного финансового инструмента на все категории застройщиков, набор таких инструментов надо расширять.

КСТАТИ

80% рынка строящегося многоквартирного жилья финансируется тремя банками, при этом на Сбербанк приходится 58% рынка (32,3 млн кв. м), на ВТБ и «Банк ДОМ.РФ», соответственно, 12% (6,7 млн кв. м) и 10% (5,7 млн кв. м).

Алексей ТОРБА

«Строительная газета», 14 мая 2021 г.