Необходимы новые подходы к управлению жилой недвижимостью

О том, как усилить роль собственника в системе жилищных отношений, шла речь на состоявшемся в Торгово-промышленной палате (ТПП) РФ заседании Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства. Предваряя дискуссию, председатель комитета Андрей Широков напомнил, что владелец квартиры является ключевой фигурой в системе жилищных отношений, поскольку он имеет круг обязанностей, должен выполнять определенные правила проживания, утверждать стоимость содержания общего имущества и вовремя оплачивать жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).

Поначалу разговор на мероприятии зашел о том, что собственники жилых помещений в многоквартирных домах (МКД) должны быть более энергичными, чем сейчас, и при этом понимать, что быть владельцем жилья – это значит не только получать блага от него, но и выполнять определенные обязанности, связанные с обладанием объектом недвижимости. Выступившая с докладом на тему «Становление института осознанного собственника жилой недвижимости» руководитель подкомитета по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Комитета ТПП РФ по ЖКХ Сусана Киракосян считает, что с самого начала приватизации приоритеты были расставлены неверно: вместо формирования активного собственника надо было ставить приоритетом появление осознанного собственника, а критерием успешного реформирования системы ЖКХ считать рыночно-ориентированное поведение конечных потребителей ЖКУ.

«Сегодня нужен тот, кто понимает и уважает закон, руководствуется «хозяйским чувством» и правилами общежития, готов к кооперации с соседями, управляющими организациями. Такой собственник объединяется в коллективного заказчика, нанимает профессионального управляющего. При этом риск неисполнения обязанностей собственником должен быть больше и тяжелее риска уйти от таких обязанностей», – заявила Сусана Киракосян, подчеркнув, что стереотипное представление, что собственник помещения – только заказчик, имеющий право на все, неверен.

По ее мнению, следует отказаться от потребительского подхода при регулировании договорных отношений собственника в МКД, а также вводить в законы механизмы, формирующие «осознанность» собственника. При этом надо формировать доверие к жилищной сфере, а государству не стоит вмешиваться в сферу частных отношений, установив пределы правомочий и зону ответственности.

Схожую точку зрения высказывали и другие участники совещания в ТПП РФ. Комментируя их выступления, директор Института сити-менеджмента НИУ ВШЭ Леонид Чернышов отметил: «Почти в каждом докладе звучало, что собственники должны принимать решения преимущественно через институт общего собрания, и их надо этому учить. В то же время, исследования показывают, что у большинства собственников нет оснований считать себя объективными участниками собрания владельцев квартир, и прежде всего потому, что у них нет знаний предмета, достаточных для принятия решения на собрании, рассматривающем главным образом вопросы ремонта и его стоимости: значительная часть жителей в этом деле ничего не понимает и, снимая с себя риски принятия некомпетентного решения, просто «голосует ногами» — не идет на собрание, самоустраняясь от принятия подобного решения».

По словам эксперта, руководствуясь требованиями нормативных документов и многолетним опытом, управляющие компании вносят предложения по ремонту МКД на общих собраниях, а жители, понимая, что за этим последуют решения, связанные с оплатой, но не будучи уверенными в необходимости проведения этих работ, или не голосуют, или вообще не ходят на собрания, когда видят в повестке дня такие вопросы. Кроме того, многие владельцы квартир сильно заняты и времени на активное участие в управлении МКД у них просто нет. Подводя итог своего выступления, Леонид Чернышов отметил, что модель управления МКД, предполагающая активное участие в нем собственников, «зашита» в Жилищный кодекс РФ, но вооружить десятки миллионов человек знаниями, которые годами приобретаются в вузах и управляющих компаниях, по его мнению, нереально.

В итоговой части заседания президент некоммерческого партнерства управляющих недвижимостью «Совладение», член Комитета ТПП РФ по энергетической стратегии и развитию ТЭК Александр Павленко призвал сформировать рабочую группу, одним из результатов деятельности которой должно стать создание современной среды мотивации для собственников. Участники заседания поддержали предложение коллеги, поручив ему сформировать рабочую группу и возглавить ее.

Алексей ТОРБА

«Строительная газета», 27 октября 2023 г.