Основой взаимоотношений между жильцами и управляющей организацией должен стать договор

На прошедшем в Москве уже в десятый раз ежегодном Всероссийском форуме «Система управления жилищным фондом России» отмечалось, что в сфере управления многоквартирными домами в последнее время появилось много добросовестных и ответственных профессиональных игроков. Благодаря этому сейчас  формируется нормальное отношение собственников жилья к управляющим организациям. По словам директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя РФ Оксаны Демченко, собственники все чаще видят в этих организациях источник их комфортного, безопасного проживания в доме, центр решения своих жилищных проблем.

В то же время, бизнес пока не достаточно активно вкладывается в жилищную сферу. Особенно это ощущается по сравнению с коммунальной сферой, где в прошлом году было заключено 271 концессионное соглашение, тогда как в 2014 году таких соглашений было заключено всего 112, а еще раньше – менее ста. Как заявила Оксана Демченко, Минстрой уверен, что благодаря тем решениям, которые принимались на федеральном уровне в последние годы, такой же рывок произойдет и в жилищной сфере.

Одна из главных причин слабого интереса бизнеса к этой сфере состоит в сложности урегулирования разногласий между управляющими организациями и собственниками жилья. Они часто не могут договориться между собой, в результате чего рождаются многочисленные жалобы в административные органы и судебные тяжбы. По словам заместителя председателя комитета Общественной палаты РФ по проблемам местного самоуправления социальной инфраструктуры и жилищно-коммунального хозяйства Петр Орлов половина жалоб, которые приходят в органы местного самоуправления, касаются ЖКХ. По его мнению, система контроля и надзора в жилищной сфере приобрела карательный уклон. Причем, чем больше наказывают рублем управляющую организацию, тем меньше она может сделать для содержания и ремонта домов.

В связи с этим участники форума с удовлетворением встретили сообщение Оксаны Демченко о том, что Минстрой подготовил два законопроекта, направленных на защиту бизнеса в жилищной сфере. Первый из них позволит узаконить доходы управляющих организаций. Сейчас нередко собственники жилья требуют от них вернуть часть собранных с жильцов, но не потраченных средств. Но как считают в Минстрое, если управляющая организация оптимально ведет свой бизнес, и, согласовав с собственниками ставку на содержание и текущий ремонт жилья, на самом деле истратила меньше, то оставшиеся в ее распоряжении средства она заработала. И в законопроекте содержится норма, которая позволит управляющим организациям оставлять себе эти заработанные средства.

Другим законопроектом предусматриваются более четкие условия расторжения договора управления. Суды сейчас порой признают за собственниками право в любой момент расторгнуть договор управления, независимо от существенности нарушения. Поэтому в законопроекте есть формулировка о том, что договор может быть расторгнут только в случае существенных нарушений его условий. В нем также содержится норма, согласно которой не допускается изменять способ управления во время действия договора управления.

В то же время в ходе оживленной дискуссии высказывались мнения о том, что намеченных Минстроем законодательных мер по защите бизнеса явно недостаточно. Например, председатель Комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты РФ Андрей Широков считает, что главным критерием оценки деятельности управляющей организации должно быть выполнение ею договорных обязательств. По его мнению, в спорных ситуациях договор – это главный документ, который должен рассматриваться в суде. «У нас сегодня договор – не первичный документ. Его вообще никто не спрашивает – ни жилищная инспекция, ни суды Российской Федерации, когда рассматривают взаимоотношения между собственником и управляющей организацией. А мы по законодательству должны иметь везде договора, потому что это основа получения средств от собственника за ту работу, которую делают управляющие организации», – заявил Андрей Широков.

Оксана Демченко согласилась, что основой взаимоотношений между собственниками и управляющей компанией должен стать договор управления. Причем договоренность между ними должна быть достигнута по всем его существенным условиям, включая цену. И если собственники и управляющая компания по цене не договорились, они должны разойтись. «Нет договора – нет отношений. Либо договариваетесь, либо разбегайтесь. Другого варианта быть не может», – подчеркнула представитель Минстроя.

Но для того, чтобы договор был полноценным, надо, чтобы в нем были представлены две равноправные стороны. И в этом отношении положение собственников жилья хуже, чем управляющих организаций. Выступившая на форуме заместитель директора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер рассказала, что сформировать коллективного собственника многоквартирного дома не позволяет существующее законодательство. В нем нигде не прописано, что собственники жилья совместно несут ответственность за состояние общего имущества. В результате у них не возникает никаких совместных обязательств – каждый сам по себе. Собственники жилья не могут сформировать общий денежный фонд, из которого они бы несли общие расходы, в том числе за услуги и работу управляющих организаций.

В ходе дискуссии на форуме представители Минстроя и управляющих организаций сошлись на том, что бизнесу в жилищной сфере как воздух необходим грамотный, профессиональный заказчик. Только когда он будет наконец-то сформирован, отрасль станет привлекательной для инвесторов.

Алексей ТОРБА

«Строительная газета», 22 апреля 2016 г. (в сокращении)

На снимке: Оксана Демченко и Андрей Широков

Фото автора