В центре внимания – механизм развития КРТ

Прошедшие недавно на разных площадках мероприятия с участием представителей власти, бизнеса и профессионального сообщества были посвящены одной теме – внедрению механизма комплексного развития территорий (КРТ). Так, на заседании профильного Экспертного совета при Комитете Госдумы РФ по строительству и ЖКХ обсуждались вопросы разработки и внедрения новых инструментов КРТ. Основным докладчиком здесь выступил заместитель главы Минстроя России Константин Михайлик. А тон работе ключевой сессии «Реализация КРТ и инфраструктурного меню, кадры, поддержка образования» VIII Ежегодного форума РБК «Недвижимость в России» задавал первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин.

Столь пристальный интерес к КРТ как руководства главного строительного ведомства страны, так и многочисленных экспертов, принявших участие в одной, по сути дела, дискуссии, объясняется важностью этого механизма. Пожалуй, наиболее емко об этом сказал в своем докладе президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, заявивший, что КРТ стало единственным реальным институтом развития современных российских городов, а значит, ему необходимо уделять первостепенное внимание.

От эксперимента – к практике

Как рассказал Александр Ломакин, КРТ сегодня набирает обороты. Замминистра считает, что для этого были приняты все необходимые нормативно-правовые акты как на федеральном, так и на региональном уровнях. И если в прошлом году для Минстроя было важно, чтобы субъекты РФ запустили этот механизм в работу, то в нынешнем году ведомство поставило задачу получить конкретные результаты.

На сегодняшний день механизм КРТ планируется реализовать на площади 24 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом более 160 млн кв. метров. В активной стадии реализации находятся 329 проектов с градостроительным потенциалом 52,6 млн кв. метров. По словам Александра Ломакина, с помощью КРТ в стране уже введено порядка 350 тыс. «квадратов» (в том числе почти 300 тыс. жилых), расселено около 2 тыс. жителей из 54 тыс. кв. метров аварийного и ветхого жилищного фонда.

И это только начало – в стадии утверждения находятся меморандумы между Минстроем России и субъектами РФ об увеличении градостроительного потенциала, в частности, за счет внедрения КРТ. В него вовлечены все субъекты, в том числе ДНР, ЛНР, Херсонская и Запорожская области, где сейчас определяются площадки и операторы, которые будут реализовывать проекты КРТ, разрабатываются региональные нормативно-правовые акты и градостроительная документация с учетом особенностей территориального развития новых регионов.

Прямое отношение к теме КРТ имеет и новая редакция постановления правительства РФ №1431, которое ранее было вынесено на общественное обсуждение на федеральном портале проектов нормативных правовых актов. Рассказавший об этом документе Константин Михайлик отметил, что он уточняет категории и набор требований к информационной модели, а также ответственность за ведение информационной модели на протяжении всего жизненного цикла зданий. При этом основная задача, которую ставит перед собой Минстрой, – сокращение инвестиционно-строительного цикла. В связи с этим замминистра напомнил, что с 1 сентября текущего года будет введена единая информационная система «Стройкомплекс.РФ», позволяющая быстро принимать решения инвестиционного характера в рамках КРТ.

В свою очередь, директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич рассказала об уникальных практиках, сложившихся в регионах в процессе совершенствования механизма. Так, Москва сделала акцент на комплексном развитии нежилой территории, благодаря чему успешно реализуется большой потенциал промзон. В Краснодарском крае выпущены правила и стандарты КРТ, позволяющие значительно повысить качество среды. В Московской области утверждены стандарты по принятию решения о КРТ, в которых большое значение придается экономике проектов.

Говоря о дальнейшем совершенствовании механизма КРТ, Мария Синичич сообщила, что в феврале 2022 года Минстрой России подготовил текст нового законопроекта, учитывающего предложения профсообщества, однако он до сих пор не принят. Она обратилась к депутатам Госдумы с просьбой рассмотреть этот законопроект в осеннюю сессию 2023 года.

Прежде всего – интерес

О необходимости донастройки механизма КРТ заявил и Антон Глушков. По его словам, в договорах КРТ все риски нередко перекладываются на застройщиков, а органы власти, принимая решение о включении тех или иных земельных участков в КРТ, руководствуются исключительно собственными интересами. На смену упрощенному подходу к использованию этого механизма должна прийти «философия развития города».

Колоссальный градостроительный потенциал КРТ не удается пока реализовать также по причине большой доли несостоявшихся торгов в целях заключения договора о КРТ. Во многих случаях это происходит потому, что бизнесу не интересны предложения органов власти. «Ни в одном субъекте РФ не предусмотрено участие бюджета, каких-либо дополнительных затрат, обременений, которые берет на себя власть, за исключением тех случаев, когда после освобождения земельных участков на средства регионального или местного бюджета строятся объекты социального назначения», — посетовал Антон Глушков.

По мнению главы нацобъединения, расширить число компаний, готовых взяться за реализацию КРТ, непросто еще и потому, что масштаб этих проектов по силам не более 10% крупных игроков строительного бизнеса из 3 500 отечественных компаний. К тому же почти 92% от всего возводимого многоквартирного жилья строится с использованием эскроу-счетов, и пока не сформированы права на земельный участок, воспользоваться этим инструментом на начальной стадии реализации проектов КРТ невозможно. «Есть только дорогие деньги – это бриджи, кредиты под будущую прибыль. Их масштаб не соразмерен затратам компаний. Поэтому сейчас реальное масштабное КРТ под силу только предприятиям с большими собственными оборотными средствами», – констатировал Антон Глушков.

Учитывая это, большой интерес вызывают и предложения, сделанные генеральным директором ООО «Управляющая компания Фонда развития территорий (ФРТ)» Наилем Сайфуллиным. «Мы понимаем, что для успешной реализации КРТ требуются доработка механизмов господдержки и внесение изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие реализацию проектов. Совместно с Минстроем мы прорабатываем эти вопросы в постоянном режиме. Например, обсуждается необходимость использования дополнительных мер поддержки КРТ, в частности, льготное финансирование мероприятий подготовительного периода (разработка градостроительной документации, освобождение территории и снос расселенных объектов). Эти меры позволят активнее вовлекать новые земельные участки в застройку, решать вопросы, связанные с сокращением аварийного и ветхого жилого фонда, создавать новый облик городов и комфортную среду для жизнедеятельности граждан страны», – рассказал Наиль Сайфуллин. Кроме того, он сообщил, что ФРТ предлагает на 25% увеличить размеры субсидий на оказание финансовой поддержки субъектам и не привязывать размер средств к сумме, выделяемой регионам на расселение «аварийки». При этом размер субсидии нужно рассчитывать, исходя из фактических затрат при реализации проектов КРТ.

Городам цвести

Президент НОСТРОЙ также отметил, что найти привлекательные для бизнеса участки для КРТ сложно еще и из-за многочисленных ограничений в зонах охраны объектов культурного наследия (ОКН). Именно этому аспекту были посвящены выступления ряда экспертов, предложивших конкретные пути решения данной проблемы.

Так, директор проектно-консалтинговой компании «Новая земля» Григорий Соломин отметил, что механизмы КРТ могут и должны применяться для сохранения ОКН, но без создания мастер-плана исторического центра и вовлечения активных горожан, предпринимателей и местных экспертов здесь не обойтись. «Территория «с историей» – наиболее важная и сложная, к тому же самая чувствительная к реформациям, — поддержал коллегу заместитель руководителя Национального фонда поддержки объектов культурного и исторического значения «Наследие» Андрей Татарников. – Поэтому вопросы реализации таких проектов требуют профессионализма, детальной проработки и, главное, совместных усилий власти и делового сообщества». Для эффективного развития исторических центров на основе КРТ он предложил сформировать в каждом регионе центр развития в форме квази-ГЧП, созданного по инициативе федерального органа государственной власти с обязательным участием региональных властей, представителей местных организаций, поддержкой опорного банка и профессиональных организаций в качестве исполнителя проекта. «Только таким образом возможно обеспечить сбалансированное руководство и устойчивое финансирование жизнедеятельности такого сложного организма, как исторический центр. Организационно-правовая форма центра развития может варьироваться в зависимости от региона и поставленных задач», – считает Андрей Татарников.

Подводя итог дискуссии по вопросу комплексного подхода при развитии центров городов, Мария Синичич выразила надежду, что в 2024 году ввод объектов в рамках КРТ возрастет. «А в будущем, к 2030 году, центры наших городов будут цвести благодаря механизму КРТ», – заключила представитель Минстроя России.

ЦИТАТА В ТЕМУ

Антон Глушков, президент НОСТРОЙ:

«КРТ – единственный инструмент развития современных городов. Все это подтверждают».

Алексей ТОРБА

«Строительная газета», 30 июня 2023 г.